Что такое оценка

Оценка квартиры для ипотеки, она и есть оценка, в самом слове заключается ответ – третья сторона оценивает объект недвижимости, сравнивает его с похожими объектами на рынке с известной стоимостью, и выносит свое мнение о цене вашего имущества или будущего имущества.

Занимаются этим только независимые оценочные компании, и НЕ бесплатно.

В процессе оценки формируется серьезный отчет с описанием объекта, с фотографиями, с поэтажными планами, с подписями экспертов и печатями ответственной за оценку организации. Срок формирования документа от 2-х до 5 дней, может быть и дольше.

Юридический срок действия документа об оценки стоимости недвижимости для ипотеки, как, впрочем, и для других целей, согласно Федеральным стандартам (№3, пункт 26) действует 6 месяцев с момента его формирования. Учитывайте этот момент!

Если срок будет пропущен, то вам придется заказывать оценку повторно.

Для чего нужна оценка недвижимости

В вопросе, как оформить ипотеку, процесс оценки объекта недвижимости стоит в топе по очередности, месте на 3-ем. Сначала идет процесс подбора банка, где вам одобрят кредит, потом идет процесс подбора недвижимости, которую одобрит банк, а потом идет процесс оценки для ипотеки.

Зачем нужна эта оценка

Она нужна только для банка, чтобы банк понимал рыночную стоимость объекта, который он вам покупает, чтобы он понимал, сколько вообще денег давать вам в долг.

Ну, а чтобы подстраховать себя банк требует от заемщика оценку от независимой компании, имеющей все разрешения на ведение такой деятельности.

Независимость здесь важный аспект, поскольку в таком серьезном деле банку нужно незаинтересованное лицо, не представляющее интересы заемщика, и не мошенник.

Кроме того необходимость оценки обусловлена еще и Федеральным законом «Об ипотеки» ФЗ-102, ст.9 п.1.

ВНИМАНИЕ!

Оценка квартиры для ипотеки происходит всегда за счет и из средств потенциального заемщика (ФЗ-102). Оценка всегда платная. Ее стоимость можно приравнять к другим накладным расходам, полученным в процессе оформления ипотеки. Так что не думайте, что вашей нагрузкой будут только проценты по жилищному займу, нет, будут и другие издержки. А если, в конечном счете, сделка сорвется, то деньги, потраченные на оценку, вам не вернут!

Где заказать независимую оценку квартиры

Оценка квартиры для ипотеки обычно и чаще всего заказывается в одной из компаний (на ваш выбор) из списка аккредитованных банком, в котором вы собираетесь взять ипотеку.

И тут расклад следующий:

  • по-закону, оценочная компания должна быть участником СРО, платить туда страховые взносы и прочее (СРО – саморегулирующиеся организации);
  • должна иметь соответствующие лицензии и разрешения на право ведения деятельности;
  • должна иметь на руках полис страхования гражданской ответственности;
  • должна иметь юридическую форму, стоять на учете в налоговой и платить налоги;
  • аккредитация банком таких компаний значит только одно – банк «типа» доверяет конкретной компании, «типа» она для него проверенная, и он вам рекомендует производить оценку именно в этой организации (такая же тема и со страховыми компаниями);
  • на деле же вся эта избранность выливается не в конкурентные преимущества одной компании над другой, чтобы войти в такой список, а в обычный блат, коммерческое сращивание и так далее (чтобы не упускать выгоду банки чаще всего сами открывают оценочные компании, как и страховые).

Если вам не нравится эта реальность, то вы можете провести оценку в той независимой оценочной компании, которую посчитаете достойной (закон вам этого не запрещает), но она должна иметь все вышеперечисленные разрешения на ведения деятельности, а кроме того банк должен одобрить вам эту организацию, чего, конечно, на практике он делает очень редко.

Однако, как и в случае со страховыми компаниями, если вы не провели оценку квартиры для ипотеки в «нужной» организации, по мнению банка, то банк может вам отказать в одобрение ипотеки, а текущие законы РФ не могут ему запретить это сделать. Получается замкнутый круг!

Поэтому чтобы не усложнять себе жизнь и чтобы не бороться с ветряными мельницами, лучше производить оценку недвижимости для ипотеки в компаниях из аккредитованного списка банком.

Стоимость независимой оценки недвижимости

Ну и главный вопрос для обывателя – а сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? А есть ли варианты сделать ее бесплатно?

Скажем сразу – на оценочном рынке нет социальных, государственных компаний (точнее государственные может быть и есть, но они не предоставляют гражданам бесплатные услуги). Есть только коммерческие, взимающие определенную стоимость за свою деятельность.

От чего зависит стоимость:

  • от региона проведения оценки (если вы заказываете оценку квартиры в ипотеку в компании из Москвы, а объект находится в Московской области, то естественно выезд специалиста обойдется вам дороже; однако, чаще всего в каждом отдельном регионе есть своя местная аккредитованная банком компания; чем дальше регион от центра столицы, тем дешевле цена, но не всегда);
  • от вида оценки (оценка для суда, для органов опеки, для проведения сделки купли-продажи, для ипотеки и прочее);
  • от срока оценки (экспресс оценка всегда стоит дороже стандартной);
  • от банка (для некоторых банков оценка проводится дороже);
  • от маркетинга, ценовой политики конкретной оценочной компании;
  • от вида недвижимости;
  • от площади недвижимости (объекты большей площадью и нестандартной планировки оцениваются дороже);
  • прочее.

Сводная таблица средней стоимости оценки недвижимости в двух столицах

 

Вид недвижимости:  Москва и Санкт-Петербург
Квартира/комната от 2500 до 3000
Дом и/или земля от 10 000 до 15 000
Гараж/машиноместо от 2500 до 3000
Коммерческая недвижимость от 10 000 от 16000

В общем, что можно сказать, берите у банка, в котором вы хотите взять ипотеку, полный список аккредитованных им оценочных компаний, ищите в нем «местные» организации (относительно расположения вашего объекта недвижимости), сравниваете по всем по ним цены (они всегда есть на официальных сайтах), и выбираете из них наиболее приемлемую компанию по стоимости и срокам оценки.

Методы определения

Собственно независимых экспертов по недвижимости только с натяжкой можно назвать экспертами, поскольку все, что они знают, так это среднюю цену по району/региону/городу на объекты приблизительно с такими же параметрами, приблизительно такого же расположения.

И тут дело даже не в лени работников подобных компаний, а в методике оценки.

Никто еще не придумал ничего умного, кроме 3-х методов оценки:

  1. сравнительный метод – сравниваются приблизительно похожие предложения, рассматриваются, сколько они стоят на сайтах объявлений с недвижимостью, выявляются средние цены, вот вам и стоимость оценки (это основной метод, и им воспользоваться может каждый, не платя за это денег, но все за что вы платите независимой компании, это за ее лицензию и за их право выдавать легитимные бумажки);
  2. затратный метод – оценивает износ объекта, стоимость износа, а стоимость износа в свою очередь отнимается от стоимости такого же, но нового объекта (метод на самом деле важный, поскольку износ всегда сильно влияет на оценку, и если пользоваться только сравнительным методом, то трудно найти на рынке два абсолютно похожих по износу объекта);
  3. доходный или инвестиционной (применим к коммерческой недвижимости) – оценивается, сколько можно извлечь прибыли из конкретного объекта, путем сдачи в аренду и прочее, далее размер прибыли умножается на средний срок окупаемости для такого объекта по рынку (в целом здесь тоже работает сравнительный метод).

Анализируя все данные, полученные от выше перечисленных методов, специалист делает более или менее приближенную к реальности оценку недвижимости для ипотеки, или для других видов сделок. В идеале именно по такой стоимости вы можете быстрее всего продать свою квартиру, при этом, не потеряв в денежном выражение.

Процесс

Что касается процесса оценки квартиры для ипотеки, то тут все просто, ничего придумывать не надо, действуйте по следующей схеме:

  • из списка банка выберете независимую компанию;
  • узнайте о свободном времени, вызовите на конкретное время специалиста на объект;
  • оплатите услугу;
  • передайте на месте работнику копии документов на недвижимость (список смотрите ниже);
  • подпишите с ним договор на оказание услуг;
  • специалист осмотрит помещение, сфотографирует, выявит из какого материала сделано здание и прочее (много времени это не займет);
  • далее ждите 2-5 дней (в зависимости от сроков исполнения конкретной компании);
  • за это время сотрудники оценят вашу недвижимость и сформируют отчет установленного образца;
  • по готовности заберите отчет и проверьте его на правильность.

ВНИМАНИЕ!

Чтобы вас не обманули, итоговый документ об оценки стоимости объекта от независимой компании должен выглядеть следующим образом:

  • объем 20-30 листов;
  • прошнурованный документ, форматом А4;
  • с фотографиями, планами и экспликациями;
  • с прикрепленными копиями документов об объекте, которые вы отдавали специалисту;
  • должен содержать реквизиты оценочной компании;
  • печати и подписи.

Если вы рискнули воспользоваться услугами неаккредитованной банков организации, то к документу об оценке должны прилагаться еще и лицензии компании, и доказательства ее участия в СРО.

Какие нужно собрать документы для оценки недвижимости для ипотеки:

  • паспорт гражданина РФ;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • план, поэтажный план;
  • свидетельство о регистрации права собственности (если есть);
  • договор купли-продажи;
  • документы на наследство (если есть).

Не допускайте ошибок

Деятельность независимых оценочных компаний регулирует ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», в соответствие с которым подобные компании несут финансовую и уголовную ответственность за свои нарушения и ошибки.

Распространенные ошибки с оценкой:

  • компания-оценщик оказалась мошенником (чтобы этого избежать пользуйтесь аккредитованными банками организациями);
  • оценщик допустил ошибку, как итог вам отказали в ипотеки или выдали меньшую сумму, которую вам теперь не хватает для проведения сделки (выхода есть два – судиться с оценщиком и параллельно искать дополнительные средства, чтобы завершить сделку, или сделать оценку в другой компании для другого банка другого объекта недвижимости);
  • вы сами вступили в сговор и оценили недвижимость гораздо выше реальной стоимости, намереваясь получить больше денег от банка (сейчас такая схема прокатывает все реже и реже, как раз из-за наличия и навязывания банком аккредитованных компаний; учтите, что за подобные махинации вы несете уголовную ответственность).

Вообще ошибки в оценке квартиры в ипотеку случаются редко. Тем более если вы пользуетесь аккредитованной компанией. Они уже точно знают, что нужно для конкретного банка, какие у него особые требования к оценке, как правильней оформить документ, чтобы в дальнейшем процесс оформления ипотеки шел как по-маслу, без проволочек. Только платите деньги!